지금이 부동산 투자의 적기일까?

부동산 투자를 위한 사전 지식을 알아본다

서언

요즘 주식 시장은 역대급 불장에 고공 행진하고 있다.

그러나 반대로 부동산 시장은 침체되고 있다.

이때 우리는 부동산 시장이 오히려 투자의 적기라고

생각하는 사람들이 상당히 있을 것이다.

따라서 부동산 투자에 도움이 되는 지표를 익히고

관련된 계산문제를 풀이해 본다.

1. 「순소득승수」란 무엇인가?

1) 이것은 부동산 투자를 했을 때

자본을 회수하는데 걸리는 기간을 말한다.

즉, 순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 의미한다.

2) 이는 운영경비를 제외한 순수 소득을 기준으로 한다.

3) 종합환원율의 역수이다.

즉, <종합환원율=순영업소득÷총투자액>이 된다.

2. 「세전현금흐름승수」란 무엇인가?

1) 투자자의 자본투자 효율을 간단하게 판단할 수 있는

실무 지표이다.

2) 이는 지분투자액을 세전현금흐름으로 나눈 것이다.

• 지분투자액은 자기 자본으로 <총투자액-대출금>이다.

3) 이는 지분배당률의 역수이다.

즉, <지분배당률=세전현금흐름÷지분투자액>이 된다.

3. 「순영업소득」/ 「유효조소득」이란 무엇인가?

1) 유효조소득

• 부동산 투자에서 실제로 얻을 수 있는 총 임대소득이다.
• 가능조(총)소득은 100% 임대로 받을 수 있는 최대 임대료
• 공실 및 불량부채액은 실제 임대가 이뤄지지 않거나 회수 불가능의 임대료 손실

2) 순영업소득

• 영업경비에는 수선유지비, 관리비, 재산세, 보험료, 광고비, 용역비, 직원인건비
• 영업소득세, 임대소득세, 자본이득세는 영업경비에 포함하지 않는다.

4. 「세전현금흐름」/「부채서비스액」이란 무엇인가?

1) 세전현금흐름

2) 부채서비스액

• 원금상환액+이자지급액
• 원리금균등분할상환에서 월불입액이다.

5. 계산문제 풀이

<공인중개사35회 부동산학개론23번 문제>

1) 순소득승수

• 순소득승수=총투자액÷순영업소득
• 순영업소득=유효총소득-영업경비
• 유효총소득=가능총소득-공실손실상당액 및 대손충당금+기타소득
• 영업경비=수선유지비+용역비+재산세+직원인건비
• 영업소득세는 영업경비에 포함되지 않는다.
• 위의 공식을 적용하면, 6억÷｛(7,000만-500만+100만)-(200만+100만+100만+200만)｝=10

2) 세전현금흐름승수

• 세전현금흐름승수=지분투자액÷세전현금흐름
• 지분투자액은 6억-(40%의 대출금, 2.4억)=3.6억
• 세전현금흐름=순영업소득-부채서비스액
• 위에서 6,000만-1,500만=4,500만
• 위의 공식을 최종 적용하면, 3.6억÷4,500만=8

3) 그래서 정답은 ④번이다

6. 공식정리

정리

이상의 부동산 투자를 위한 분석기법에서

Financial Rules of Thumb(재무어림셈법)중에

Multipliers(승수법)에 기초하여 문제를 푼 것이다.

여기서 중요한 것은 영업소득세는 영업경비에 포함되지 않고,

재산세는 포함된다는 사실을 기억해야 한다.