기출문제 중심으로
서론
부동산학개론 3탄은 ‘부동산정책’과 ‘조세부담’에 관해
좋은 정보를 드리고자 한다.
35회 외에도 그 전의 기출문제를 참고해서 핵심을 정리했다.
1. 부동산 정책
1) 토지정책
① 부의 효과
- 어떤 경제주체가 시장의 외부를 통해 다른 경제주체에게 해로운 영향을 주는 것이다.
- 이는 NIMBY같은 사회적 현상과 유사하다.
- 쓰레기매립지 조성이나 공해유발 공장 건축 등 주변의 주택가에 좋지 않은 영향으로 주민들의 민원 제기가 많다.
- 대책으로 용도지역•지구제 실시와 공해업체에 중과세, 부담금을 부과한다.
② TDR(개발권양도제)
- 개발이 제한된 곳의 개발권을 토지소유권에서 분리해 타지역에 개발권을 양도하는 것이다.
- 개발행위와 토지이용규제로 인한 토지소유자의 재산의 손실을 보전해주는 수단이다.
③ 토지비축제도
- 정부가 미개발토지를 매입하고 비축하다가 토지수요가 증가하면, 이를 매각하거나 공공용으로 사용한다.
④ 토지선매
- 토지거래 허가를 받아 취득했으나 이용목적대로 이용하지 않은 토지에 적용한다.
- 정부가 공공기관 등을 통해 선매수자를 지정해 토지소유자와 협의매수하게 하는 제도이다.
⑤ 토지적성평가제
- 토지에 대한 개발과 보전의 문제 발생 시 이를 합리적으로 조정하는 제도다.
⑥ 개발이익환수제(개발부담금제도)
- 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분해 토지의 효율적인 이용을 촉진하는 것이다.
- 징수된 개발부담금의 100분의 50에 해당하는 금액은 개발이익이 발생한 토지가 속하는 지방자치단체에 귀속된다.
- 참고 GO>> 개발이익환수에 관한 법률4조
2) 부동산 가격공시제
- 국토부장관이 일단의 토지에서 표준지를 선정한다.
- 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사 • 평가해 공시하여야 한다.
3) 주택임대정책
① 임대료 규제정책
- 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대부동산의 질적인 저하를 초래한다.
- 임대료규제는 기존 세입자의 주거이동을 감소시킨다.
- 그것은 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 수 있다.
② 공공임대주택의 유형
- 통합공공임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택 등이 있다.
4) 분양가상한제
- 분양가상한제 적용가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
- 주택의 입주자로 선정된 지위에 대해 전매 제한할 수 있다.
- 지역은 공공택지와 주거정책심의위원회의 심의로 지정한 공공택지 외의 택지가 해당된다.
- 도시형 생활주택은 해당되지 않는다.
- 참고GO 법령>주택법 57조
2. 부동산 조세
1) 조세의 종류
구분 | 보유단계 | 취득단계 | 처분단계 |
국세 | 종합부동산세 | 상속세 | 양도소득세 |
지방세 | 재산세 | 취득세 |
2) 주택과 조세와의 관련성
① 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.
② 공공주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.
③ 주택의 보유세 감면은 자가 소유를 촉진할 수 있다.
④ 임대주택에 재산세가 중과되면, 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.
⑤ 조세부과에 있어서 상대적으로 가격 탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담한다.
⑥ 양도소득세의 중과는 부동산 소유자가 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과를 갖는다.
⑦ 동결효과가 있으면, 부동산 가격은 상승하고 거래량은 더욱 감소한다.
⑧ 토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우, 조세 부과 시 토지소유자가 전부 부담한다.
3. 주택 부동산의 수요와 공급에 따른 조세부담
아래의 이미지 표를 참고하세요>>
핵심 요약
1. 부동산정책에서 ‘부의 효과’에 대한 대책은
용도지역•지구제 실시와 공해업체 등에 중과세, 부담금을 부과한다.
2. 양도소득세의 중과로 인한 동결효과가 있으면,
부동산 가격은 상승하고 거래량은 더욱 감소한다.
3. 주택 등 부동산의 수요가 탄력적이거나 공급이 비탄력적이면,
조세로 인한 수요자부담은 감소하고 공급자부담은 증가한다.