2025년 「부동산학개론」 기출 문제를 중심으로 핵심을 알다
서론
요즘에 부동산 시장은 불황기이다.
여러 요인들로 인해 수요와 공급의 불균형이 심화되고 있다.
그러나 언젠가는 다시 부동산 시장이 정상으로 회복되리라 기대한다.
필자는 공인중개사 24회 합격자이다.
흔히 말하는 동차(1차+2차)를 단 2주만에 합격했다.
그래서 이 블로그를 통해 노하우가 스며있는
핵심 정리를 누구나 쉽게 이해하도록 40일 불굴의 정신으로
공부해서 합격하기를 기원하면서 우선 1차 과목인
「부동산학개론」과 「민법」 과목에 대해 2025년 기출 문제를 중심으로 그 핵심을 정리하고자 한다.
1. 토지의 특성에 관해 궁금해요
아래 표를 보세요.
종류 | 내용 |
|---|---|
부동성 | 외부효과 발생 |
영속성 | 건물은 감가상각이 발생하나, 토지는 배제한다 |
부증성 | 토지의 물리적 공급은 단기에는 비탄력적이다 |
개별성 | 비동질성으로 거래사례를 통한 지가 산정이 어렵다 |
접근성 | 가격에 있어 인접지의 영향을 받는다 |
용도의 다양성 | 최유효이용으로 경제적 가치와 공급은 증가할 수 있다 |
병합•분할 | 토지의 경우 가격의 증감을 가져온다 |
공공성•사회성 | 개발·이용 시 법적 규제와 사회적 합의가 필요하다 |
투자의 고정성 | 투자 비용의 회수에 많은 시간이 걸린다 |
2. 토지 이용상태에 따라 분류하면?
‘지목’이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다.
아래 표는 토지이용상의 분류표이다.
종류 | 내용 |
|---|---|
나지 | 토지에 건물, 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용•수익을 제한하는 사법상의 권리의 무설정 토지 |
공지 | 건부지내의 건물의 바닥면적을 제외한 여분의 토지 |
획지 | 자연적•행정적으로 다른 토지와 구별되는 비슷한 가격의 토지 |
필지 | 토지소유권이 미치는 범위의 지번이 있는 토지 |
부지 | 수도용 부지, 철도용 부지, 하천용지 등 |
택지 | 주거•상업•공업용지 등의 용도로 이용하거나 이용목적으로 조성된 토지 |
건부지 | 건물의 용도로 제공한 부지 |
후보지 | 대분류 상호간에 전환 중의 토지(임지지역–>택지지역) |
이행지 | 소분류 상호간에 전환 중의 토지(상업지역–>주택지역) |
맹지 | 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접속하지 않는 토지 |
법지 | 사적 소유이나 사용•수익이 불가능한 토지 |
빈지 | 소유권은 없으나 실제 사용의 이익이 있는 토지 |
포락지 | 지적공부에 등록되어 있으나 수면 밑으로 잠긴 토지 |
공한지 | 지가상승을 위해 장기간 방치하는 토지 |
유휴지 | 개발하지 않고 투기목적으로 방치한 토지 |
휴한지 | 지력의 회복을 위해 쉬는 토지 |
3. 다세대주택과 연립주택은 어떻게 다른가요?
종류 | 내용 |
다세대주택 | 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 이하, 층이 4개층 이하 |
연립주택 | 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과, 층이 4개층 이하 |
4. 소유권 공시를 등기로 한다? 등록으로 한다?
공장재단 | 등기 |
광업재단 | 등기 |
선박 | 20톤 이상 등기 가능 |
입목 | 토지에 부착된 수목의 집단 등기 |
자동차, 건설기계, 항공기 | 등록 |
5. 도시개발사업 시 수용방식과 환지방식은 무엇이 다른가?
신개발사업을 위해 수용방식과 환지방식이 일반적이다.
법률 참고 GO>> 「도시개발법」 제11조
1) 수용방식
① 사업시행사가 도시개발구역 안의 토지를 전면 매수 또는 수용해서 개발하는 방식이다.
② 원래 토지 소유자는 개발이익을 기대하기 어렵다.
③ 환지방식에 비해 세금감면의 혜택으로 인해 도시개발구역 밖의 지가 상승 요인이 될 수 있다.
④ 사업시행사의 초기 사업비 부담이 크다.
⑤ 사업시행사의 조성토지 매각부담이 크다.
2) 환지방식
① 사업시행사의 사업비부담이 수용방식보다 작다.
② 개발이익 발생 시 수용방식에 비해 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다.
③ 환지의 형평성으로 인해 토지소유자의 동의와 절차가 복잡하다.
④ 공공시설 용지 확보가 용이하다.
⑤ 체비지를 매각하여 개발비용 회수가 가능하다.
6. 부동산개발사업에 대해 그 개론이 궁금해요
1) 개요
① ‘부동산개발업’은 타인에게 공급하기 위한 부동산개발을 수행하는 업이다.
② 이는 건축물을 건축 대수선•리모델링•용도변경을 포함한다.
③ 부동산개발의 경제적 타당성 분석을 위해서는 지역경제분석> 시장분석> 시장성분석이 우선되어야 한다.
2) 개발방식의 유형
민간의 토지개발방식에는 사업위탁방식, 토지신탁방식,컨소시엄방식, 조합원모집방식, 대물변제방식 등이 있다.
그중 사업위탁방식, 토지신탁방식, 조합원모집방식을 비교해 본다.
토지개발방식 | 내용 |
|---|---|
사업위탁방식 | 토지소유자: 토지소유, 자금조달,이익 귀속 개발업자: 건축시공,사업시행, 위탁수수료 받는자 |
토지신탁방식 | 신탁회사: 토지소유,신탁수수료 받고, 토지소유자: 소유권 신탁회사에 이전, 배당 받는다. |
조합원모집방식 | 개발업자: 사업시행, 투자자모집 투자자: 투자수익, 지분받는다 |
3) SOC(사회기반시설)에 대한 민간투자 방식
방식 | 내용 |
|---|---|
BOT | 준공 후 일정기간 사업시행자에게 시설 소유권과 운영권이 인정되나, 기간 만료 시 소유권이 국가 등에 귀속 |
BTO | 준공 동시에 시설 소유권이 국가 등에 귀속되고, 사업시행자는 시설관리운영권을 갖는다 |
BTL | 소유권=국가 등, 사업시행자의 시설관리운영권=일정 기간 인정, 사업시행자의 사용•수익=협약 기간 동안 임차 |
BOO | 준공 동시 사업시행자가 시설 소유권과 운영권 갖는다 |
7. 부동산마케팅의 4P 전략을 알고 있나요?
‘부동산마케팅믹스’는 4P MIX전략이다. 이는 가격, 제품, 유통경로, 판매촉진을 말한다.
4P | 내용 |
|---|---|
PRICE | 부동산의 가격 |
PRODUCT | 부동산의 상품화 |
PLACE | 유통경로, 중개업소를 활용한 분양 및 임대 |
PROMOTION | 모델하우스 및 다양한 채널을 통한 홍보 |
8. 단독주택의 수요와 공급에 따른 균형변화가 매우 궁금해요.
1) 수요와 공급이 동시 변동 시
핵심 알기>>
좌표의 우측 X축은 균형거래량이고, 좌측 Y축은 균형가격이다. 수요와 공급선을 이동시킨다.
2) 탄력성과 수요•공급의 변화
핵심 알기>>
수요와 공급이 가격에 완전탄력적인 경우 평형 일직선 ➞ 이고, 완전비탄력적인 경우는 수직 일직선 | 이다.
9. 부동산 공급에서 저량(stock)과 유량(flow)에 대해 궁금해요.
1) STOCK (저량)
① 일정 시점을 기준으로 하는 부동산 공급량이다
② 실물자산 수량, 주택재고량, 가계의 자산 등
2) FLOW(유량)
① 일정기간을 기준으로 하는 부동산 공급량이다.
② 주택거래량, 아파트 공급량, 신규 주택 수요량 등이다.
10. 「도시 및 주거환경정비법」의 사업상 종류별 용어를 아시나요?
참고 GO>> 「도시 및 주거환경정비법」
1) 주거환경개선사업
- 정비기반시설이 극히 열악
- 노후•불량 건축물이 과도하게 밀집
- 그 지역의 주거환경 개선
2) 재개발사업
- 정비기반시설이 열악
- 노후•불량 건축물이 밀집
- 도시기능의 회복 및 상권활성화
3) 재건축사업
- 정비기반시설은 양호
- 노후•불량 공동주택이 밀집
4) 가로주택정비사업
- 도로로 둘러싸인 블록 단위(가로구역)의 노후·불량 주택을 개량하거나 새로 짓는 사업
- 소규모주택정비사업의 한 유형으로 분류
결론
부동산학개론 학습은 개념이해 및 용어 정리
그리고 계산 문제 풀이다.
앞으로 2탄~10탄까지 계속 연재할 예정이다.
학습의 목표는 모든 내용을 암기할 필요가 없다.
핵심에 대한 확실한 이해와 적용이 중요하다.
1탄에서는 부동산의 기초 개념정리와 수요와 공급의 법칙
및 부동산 개발사업사업에 대해 핵심을 이해하기를 바랍니다.