깜짝 4탄 공개! 시리즈 민법, 부동산 「공인중개사」자격증(1차+2차) 2주만에 동차 합격자의 핵심 정리 노하우(민법4탄)

기출문제 중심으로

서론

오늘은 물권법 중에서 용익물권에 해당하는 것 중에

전세권, 지역권을 알아보고,

법정담보물권인 유치권에 대해 알아 본다.

1. 전세권에 대해서

1) 건물전세권의 효력

① 타인 토지의 건물에 전세권이 설정되면,

전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.

② 따라서 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권의 소멸 행위를 할 수 없다.

2) 법정지상권 관련에 대해

대지와 건물의 동일소유자가 건물만 전세권을 설정한 후,

제3자에게 대지만 양도하면 그 제3자는

전세권설정자에 대해 대지에 대한 지상권을 설정한 것으로 본다.

3) 전세권자의 의무관련에 대해

전세권자는 임대차와 달리 통상의 수선에 필요한 비용의 상환을 청구할 수 없다.

따라서 전세권자는 정해진 용도에 따라 목적물을 사용 • 수익의 의무가 있다.

4) 전전세 관련

① 전세권자는 원전세의 범위 내에서 전전세권을 설정할 수 있다.

② 전세권자는 전전세하지 않았다면 면할 수 있었을 불가항력으로 인한 손해에 책임을 부담한다.

5) 전세권의 소멸

① 전세금의 반환과 목적물의 인도 및 전세권설정등기의

말소등기에 필요한 서류의 교부는 동시이행이 되어야 한다.

② 전세권이 기간만료로 종료된 경우,

저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면, 저당권도 당연히 소멸한다.

③ 전세권이 기간만료로 인해 종료되면,

전세금 반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없으면,

전세권설정자는 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 진다.

2. 지역권

1) 법적성질

① 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

② 요역지와 분리하여 지역권만을 저당권의 목적으로 할 수 없다.

③ 공유자의 1인이 지역권을 취득 시는 다른 공유자도 지역권을 취득한다.

2) 지역권의 취득

① 지역권은 토지소유자와 지역권 취득을 원하는 자

사이에 지역권설정계약과 등기를 해야만 성립한다.

② 통행지역권은 토지소유자, 지상권자, 전세권자 등,

토지사용권을 가진 자에게 인정되는 권리다.

③ 지역권은 계속되고 표현된 것에 한해 취득시효가 인정된다(민294조).

④ 지역권은 취득시효를 통해서 취득하기 위해서는 등기를 해야한다.

⑤ 지역건은 요역지와 분리하여 양도하거나

다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

⑥ 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때는

다른 공유자도 지역권을 취득한다.

3. 유치권

1) 유치권의 법적 성질

① 유치권은 법정담보물권으로서 채무자, 소유자, 양수인, 경락인에게 대항할 수 있다.

② 유치권자의 경매신청권은

우선변제를 위한 경매가 아니고, 환가를 위한 경매이다.

2) 유치권의 성립요건

① 유치권의 피담보채권의 변제기 도래는

담보물권의 실행(경매)을 위한 성립요건이다.

② 임차인의 임차보증금반환청구권, 권리금반환청구권

또는 손해배상청구권은 목적물 자체에서 발생한 채권이 아니므로

유치권은 성립하지 않는다.

③ 사회통념상 독립한 건물이 아니고 공사 중단 시,

수급인은 도급인에 대해 그 정착물에 대한 유치권 행사할 수 없다.

④ 제3자가 아닌 채무자의 직접점유를 통해서

간접점유자인 채권자는 유치권을 주장할 수 없다.

3) 유치권의 효력과 소멸에 대해서

① 유치권의 행사는

채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다.

② 유치권자가 유치권을 행사하고 있어도 채권에 대해서

별도의 권리 행사를 하지 않는다면,

채권의 소멸시효는 진행한다.

③ 유치권자가 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여,

담보제공한다면, 채무자는 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다.

④ 유치권자는 제3자에 의해 점유를 침탈당하면,

점유물반환청구권을 행사해 다시 유치물의 점유를 회수할 수 있다.

⑤ 유치권자가 유치물인 주택에 거주하는 것은 보존행위이므로

채무자는 유치권소멸을 청구 못한다.

그러나 유치권자의 사용 • 수익에 의한

차임상당액은 소유자에게 반환해야 한다.

⑥ 유치권자는 경락인에게 목적물의 인도를 거절할 수 있으나,

피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

또한 유치권자는 압류의 효력 발생 이후에

유치권이 성립하면, 경락인에게 대항 못한다.

4) 사례 문제

핵심정리

1. 임차인의 임차보증금반환청구권, 권리금반환청구권 또는

손해배상청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.

2. 타인 토지의 건물에 전세권이 설정되면,

전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권

또는 임차권의 소멸 행위를 할 수 없다.

3. 지역권은 계속되고 표현 된 것에 한해 취득시효가 인정된다.