35회 기출문제를 중심으로
서론
이번 민법 3탄은 공유 및 공유물 분할에 대해서 알아보고
타인의 토지에 무단 건물 신축한 경우에 관련된 기출문제
풀이와 법적 분쟁에 대해 핵심 부분을 알아보고자 한다.
1. 공유
1) 정의
부동산 등 물건이 수인의 지분에 의해 그 들의 소유로 귀속된 공동소유의 형태이다.
2) 핵심 사항
① 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 시용, 수익할 수 있다.
② 공유자는 자신의 지분을 단독으로 처분할 수 있으나,
공유물 자체를 처분하거나 변경하기 위해서는 다른 공유자 전원의 동의가 필요하다.
③ 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다.
이는 공유물의 보관, 수선, 유지행위와
공유물에 대한 반환청구, 무효등기에 대한 말소등기 청구
등의 행위를 포함한다.
④ 공유물에 대한 관리행위(이용행위, 개량행위)는 공유자의 지분의 과반수로 결정한다.
⑤ 따라서 과반수 지분 공유자가 공유물 전부를 배타적으로
사용•수익해도 나머지 지분권자는 과반수 지분권자에게 공유물반환청구를 하지 못한다.
만약 과반수지분권자에게 그로 인한 임차인이 있으면,
각 공유자는 지료상당액에 대한 부당이득반환을 청구할 수는 있다.
⑥ 공유자는 자신의 지분에 관해 단독으로
제 3자의 취득시효를 중단시킬 수 있다.
⑦ 만약 공유물 무단점유자가 있을 때,
각 공유자는 보존행위로 인해 공유물 전부에 대해 반환,
인도는 청구할 수 있으나, 차임 상당 부당이득반환청구권은
각 지분의 범위 내에서 청구할 수 있다.
2. 공유물 분할
1) 분할청구권의 특성
① 각 공유자는 언제든지 자유롭게 공유물의 분할을 청구할 수 있다.
② 공유자의 분할청구권은 형성권이다.
그러나 공유물 분할절차에 공유자 전원이 참석해야 유효하고
이는 필요적 공동소송이다.
2) 핵심 사항
① 공유자 간에 이미 분할협의가 성립하였으나 일부 공유자가
분할에 따른 이전등기에 협조하지 않으면,
공유물분할소송을 제기할 수 없다.
② 공유자는 다른 공유자가 분할로 인해 취득한 물건에 대해
그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.
③ 토지의 협의분할은 등기를 마치면 등기가 접수된 때
물권변동의 효력이 있다.
그러나 재판상 분할은 판결확정 시에 소유권 변동이 생긴다.
④ 재판에 의한 공유물 분할은 현물이 원칙이나 그로 인한
현저한 가액 손해의 염려가 있으면 경매를 통해 대금분할이 허용된다.
⑤ 재판상 분할에서 분할 동의자의 지분에 따라 현물분할하고
비동의 공유자는계속 공유 상태가 된다.
3. 구분소유적 공유관계
1) 정의
형식적으로는 공유지분이전등기를 하면서 내부적으로
1필의 토지 중 일부를 특정해 소유권을 취득하는 것을 말한다.
2) 성립요건
① 1필지의 토지 또는 건물에 대해 공유지분의 등기가 되어 있어야 한다.
② 토지의 위치와 면적을 특정하거나,
1동 건물 중 부분의 위치 및 면적이 특정되고
구조상•이용상 독립성이 인정되어야 한다.
3) 법률관계
① 공유권자는 특정부분에 대해 소유권을 취득하고 배타적인 사용•수익을 해야 한다.
② 다른 구분소유권자에 대해 필요 시
소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 있다.
③ 지분비율은 양수부분의 면적비율에 의해 결정된다.
④ 공유관계의 해소는 공유물분할이 아니라
명의신탁관계의 해지를 통해서 가능하다.
⑤ 제3자가 양수한 경우는 양도인에게 특정 부분을
분할한 소유권이전등기 청구는 불가하다.
⑥ 제3자의 방해 시 전체 토지에 대한 방해배제청구권의 행사가 가능하다.
또한 제3자의 불법점유 시는 지분 비율에 의해서만
‘부당이득반환청구’가 가능하다.
⑦ 1필 또는 건물 전체에 공유관계가 성립한다.
4) 종료
① 제3자에게 공유물 전부를 처분하거나 1인이 전체지분을 취득한 경우
② 상호명의신탁을 해지하는 경우
4. 타인의 토지에 무단으로 건물 신축한 경우(사례중심)
35회 기출문제>
甲소유 토지에 乙이 무단으로 건물을 신축한 후 丙에게 임대하여
丙이 현재 그 건물을 점유하고 있다.
이때의 법률관계에 대한 문제이다.
아래의 이미지와 설명을 참고하세요.
핵심 정리
1. 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로, 그러나 관리행위는 과반수의 동의가 필요하다.
2. 공유물의 분할은 협의가 원칙이고, 불성립 시 공유자 전원의 참석으로 재판상 분할을 한다.
3. 구분소유적 공유는 각자 특정 매수한 부분에 관해 상호명의신탁으로 본다.