공매의 핵심: 공매로 돈을 잘 벌수 있을까?

부동산 공매로 돈벌기 정보 시리즈 1탄

서론

요즘에 현대인들은 주식의 변동과

부동산의 경기 상황을 주시한다.

그 중에 재테크의 방법으로 부동산을 매수하거나

부동산의 신규 분양에 관심을 갖는 분들도 있으나,

재테크의 방법으로 경•공매에 관심을 갖는 분도 많다.

오늘은 공매의 핵심을 알아가면서 과연 공매로

돈을 잘 벌 수 있을지에 대해 탐색해 보고자 한다.

출처: 캠코의 압류재산 공매대행 흐름도 참고 GO>> 한국자산관리공사(캠코)

1. 공매의 핵심 사항 정리

1) 온비드 이용

온비드는 국가가 온비드(Onbid)는 국가가 지정•고시한

정보처리장치로서 주로 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는

온비드(Onbid)를 통해 진행된다.

따라서 우리는 온비드 공고에 있는 대상 물건의 위치,

감정가, 입찰 기간, 입찰 방법 등을 확인하고,

또한 「공매재산명세서」를 먼저 확인하고 나에게 맞는 수익화 되는 물건을 선택한다.

2) 연관 정보 확인하기

만약 대상이 부동산이다면, 그 물건의 시세를 먼저 파악하고

내가 정한 잉여 수익의 상한선과 하한선의 기준에서 감정가

대비 시세와 미래 시세의 상향 가능성의 여러 요인들을 고려해야 한다.

예를 들면, 주거용 부동산일 경우, 주변의 부동산 재개발

또는 재건축 계획 등과 개발 호재 및 친환경 요인, 교육 여건,

문화시설 여건, 직주근접 및 유동 인구 등을 면밀히 조사해야 한다.

3) 유찰과 재공매

많은 수익화 공매 물건중에 「유찰」과 「재공매」 물건이 많다.

유찰은 감정가와 시세대비의 차이를 확인하고 ,

왜 유찰이 많이 되었는지와 재공매 이유를 점검하고,

나의 수익화 잉여선과 리스크 및 권리관계 등을 함께 고려해서 결정해야 한다.

유찰 횟수가 많으면 그만한 이유가 많으니

그 이유를 찾아야 한다.

4) 권리분석

① 권리분석을 잘못하면, 수익은 커녕 재산상의 손실이 발생할 수 있다.

중요점은 경매처럼 낙찰자가 인수해야 할 권리

(임차인 대항력 등의 권리, 법정지상권, 유치권 등)가 있는지 명확히 확인이 필수다.

② 특히 중요한 것은 「말소기준권리」

(어떤 권리가 인수되고 어떤 권리가 소멸되는지를

판단하는 기준이 되는 권리)로서 이는 경매에서의

그 권리와 사뭇 다른 측면이 있다.

③ 공매의 경우는 핵심이 압류 등기이다.

이는 압류권자가 국가 또는 지방자치단체이므로

다른 채권자보다 「우선변제권」을 먼저 행사한다.

④ 예를 들어, 국세나 지방세의 경우,

「등기사항전부증명서」(등기부등본)에 저당권 등이

먼저 설정되어 있어도, 납세고지서 발송일을 기준한

법정기일 후에 저당권 설정일이 등록되어 있으면,

압류권자인 조세 채권자(주로 국가나 지자체)가

저당권보다 배당에서 더 우선해서 배당을 받게 된다.

⑤ 그러나 「말소기준권리」는 등기상 설정등기일 기준이다.

또한 당해세(재산세, 취등록세, 종합부동산세)도 저당권보다

법정기일이 우선한 경우에 저당권에 앞서 배당을 받는다.

⑥ 따라서 공매 입찰을 하려는 자는 「등기사항전부증명서」,

「공매재산명세서」외에도 세무서나 구청 등 관련 기관에

반드시 직접 세금의 문의와 확인이 필수로 필요하다.

5) 현장 답사

「등기사항전부증명서」, 「공매재산명세서」와 세무서 확인

등의 자료만 가지고서는 알 수 없는 대상 물건의 실제 상태를 확인하는 것이 필수 요건이다.

그래서 직접 임장해서 물건 주변의 부동산 중개 사무소나

주변에 사람을 접촉하고 대상 부동산의 내부 및 외부 상태,

주변 시세, 입지 조건 등을 파악하고, 관련 관공서의 홈페이지

등을 방문해 개발 제한 사항이나 개발 계획 및 정비 사업 계획

등의 행정 계획 등을 탐방하고 확인하는 것이 필요하다.

6) 입찰서 작성

입찰서 작성 시 숫자에 대한 기입을 잘못하면,

변경이나 취소가 불가하므로, [인터넷입찰참가자 준수규칙]을

확인 후 정확히 기재하고 실수를 하지 않도록 주의해야 한다.

7) 입찰보증금

보증금은 입찰 참여 시, 10%에 해당하는 금액을 지정 계좌로 입금한다.

8) 매각 결정 확정

낙찰이 최종적으로 유효하기 위해서는

매각 결정 확정이 되고 「매각결정통지서」를 받아야 한다.

9) 잔금 납부

10) 명도

• 공매 절차는 법원 경매와 달리 민사집행법이 적용되지 않고 「국세징수법」·「지방세징수법」에 근거한다.
• 원칙상 명도 책임은 낙찰자 책임이다.
• 특히 점유자가 있는 경우, 강제집행이 어려울 수 있어 협의가 필요하다.
• 일반적으로 원활한 명도를 위해서 낙찰자는 이사비 등의 지원으로 자발적 퇴거를 유도한다.
• 협의와 동시에 점유자의 명도 회피나 점유권 이전을 막기위해서는 법원에 「점유이전금지 가처분」을 신청해야 한다.
• 협의가 안될 시 매수인이 점유자를 내보내려면, 명도소송> 집행권원 확보> 강제집행을 거쳐야 한다.

11) 세금 문제

• 세금 체납의 경우, 보통 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있다.
• 따라서 처음 입찰 개시 전에 인수해야 할 당해세 또는
• 그외 미납 세금이 있을 때, 총 부담하는 세금의 금액을 나의 투자 수익률에 대입해서 진행해야 한다.

2. 입찰부터 낙찰 후까지 진행 사항 단계별 정리

** 출처: 온비드 사이트> 입찰/이용안내 요약 정리 GO >> 한국자산공사 온비드

결론

이상의 공매를 통한 재테크와 수익화 방법은 절차가 복잡하지는 않다.

그러나 부동산 등의 공매를 통해서

수익화를 하고 돈을 벌기 위해서는 많은 정보를 터득하고

익힌 후에, 작은 금액부터 실전에 참여하는 것도 괜찮은 방법이라고 생각한다.

이번 1탄에서는 전체 공매의 흐름과 입찰하는 과정 및

중요한 핵심사항에 대해 개략적인 정보를 공개했다.

이 과정을 통해서 나중에 실전에 임해서 좋은 결실을 맺기를 희망한다.