부동산 ‘담보신탁’을 아시나요? 복잡한 신탁 쉽게 풀어봐요!

서론

부동산을 소유한 사람들은 가끔 재정적으로 어려워지거나

투자를 위해서, 금융기관을 통한 ‘자금조달’의 필요성을 가진다.

이때 부동산 담보대출을 많이 이용한다.

그러나 오늘은 조금은 생소한 부동산 ‘담보신탁’을 소개하고,

이를 활용하는 경우가 발생할 시 미리 알아야 하는 정보를 공유

하고자 한다.

1. 부동산 ‘담보 신탁’ 용어 정의

부동산 ‘담보신탁’이란 위탁자(부동산 소유자)가 자신 또는 타인의 채무를 이행하고자 자기 소유의 부동산을 수탁자(부동산 신탁회사)를 통해 담보로 제공하는 제도이다.

2. 대상 관련 용어 이해

1) 위탁자

• 신탁을 설정해서 부동산을 수탁자(신탁회사)에게 맡기는 주체이다.
• 수익자에게 채무를 이행하는 의무를 부담한다.
• 신탁이 해지로 종료되면, 부동산을 다시 돌려 받는다.

2) 수탁자

• 주로 신탁회사로서 신탁을 인수하는 자이다.
• 이는 신탁등기의 명의자로서 부동산 관리·보존·환가 처분할 수 있다.
• 위탁자에게는 신탁계약서를, 수익자에게는 ‘수익권증서’를 교부한다.

3) 수익자

• 위탁자에게 대출을 해주고 신탁의 이익을 얻는 자이다.
• 주로 금융기관의 경우가 많다.
• 신탁회사에게서 ‘수익권증서’를 받는다.
• ‘우선수익자’로 지정되어 ‘우선변제권’을 갖는다.

3. 부동산 담보 대출을 위해 어떻게 활용되는가?

1) 활용 이해하기

① 기존 근저당 한도 초과 시 추가로 자금조달의 수단이 된다.

② ‘최우선변제금’을 위한 방차감을 하지 않는 경우가 많다.

③ 임대사업자가 원룸 또는 오피스텔 임대 시 담보신탁을 설정해 임대사업을 진행하는 경우가 있다.

④ 위탁자가 채무 변제를 못할 시 신속하게 공매로 부동산을 처분해 채무 변제가 용이하다.

2) 근저당 설정과의 차이는 무엇인가?

4. 부동산 ‘담보 신탁’의 진행 과정

• 아래 도표에서 ①번에서 ⑧번의 순서로 담보신탁이 진행된다.
• ①>>②>>③>>④>>⑤>>⑥>>⑦>>⑧
• 여기서 보통은 ③번과 ④번이 동시에 진행된다.

5. Q $ A

1) 신탁 비용(수수료) 알아보기

① 위탁자(부동산 소유자)가 수탁자(신탁회사)에 직접 지불하는 신탁보수(관리 수수료)이다.

② 일시불 또는 신탁 기간 동안 분할 지급한다.

③ 신탁회사의 내규와 상품별로 다르다(보통 수익권증서 금액의 0.2%~0.5%).

④ ‘수익권증서’ 금액 또는 부동산 감정평가액을 기준으로 수수료를 산정한다.

2) 위탁자가 ‘꼭 알아야 할 주의 사항’은 무엇인가?

① 계약서 내용 및 ‘신탁원부’ 그리고 부동산

‘등기사항전부증명서’를 철저히 확인한다.

② 만약 위탁자인 채무자가 수익자인 은행에 대출금을

상환하지 못하면, 수탁자인 신탁회사에 요청하여 부동산을 공매 처분한다는 사실을 알아야 한다.

③ 위탁자는 은행 이자 외에 별도의 신탁회사의 신탁 수수료를 지불해야 한다.

④ 대출 기간동안 부동산의 소유권이 신탁회사로 이전 된다.

⑤ 임차인이 있는 경우

• 신탁원부 및 ‘등기사항증명서’ 확인 요청
• 보증금의 안전성과 월세의 송금처에 대한 설명

3) 소유권 환원은 어떻게 되나?

가. 은행은 신탁회사에게 ‘신탁 해지 요청서’를 발송한다.

• 이때 은행 대출금 완불 및 이자 정산이 필수다.

나. 위탁자는 신탁회사와 신탁 계약 해지에 합의한다.

• 수수료 정산이 필수다.

다. 담보신탁에서 채무이행으로 소유권이 환원될 때 해야 하는 등기 절차

① 채무이행이 완료되면 담보신탁 계약을 해지하고, 신탁재산 귀속증서를 작성한다.

근거 대법원 판례보기 GO>>> 대법원 2022.12.15선고

② ‘신탁재산 귀속’을 원인으로 위탁자에게 소유권이전등기를 한다.

③ 이때 ‘소유권이전등기’와 ‘신탁등기말소’를 동시에 신청한다.

4) 세금 관련 부담은 어떻게 되나?

① 담보신탁 부동산과 관련 없는 경우에 종합부동산와 재산세 납세 의무자: 위탁자가 부담한다.

• 2020년 종합부동산세법 개정
• 근거 종합부동산세법 7조 & 12조 GO >>>
• [시행 2025. 3. 14.] [법률 제20779호, 2025. 3. 14., 일부개정]

② 신탁재산의 관리 · 처분으로 발생한 부가가치세 납세의무자: 수탁자인 신탁회사가 부담한다.

• 근거 대법원 판례 GO >> 대법원 99다59290 판결 / 2012두22485 판결

5) 임차인은 무엇을 주의해야 하나?

① 담보신탁에 의한 소유권 이전은 임차인의 동의가 필수 요건은 아니다.

그러나 임차인의 대항력에 심각한 영향을 줄 수 있어서 그 사실을 알고 있어야 한다.

② 임대차 계약 추후에 담보신탁이 이행된 경우

• ‘신탁원부’와 ‘등기사항전부증명서’를 확인 후에 보증금의 우선변제권 확인이 필요하다.
• 계약 해지 및 ‘보증금 반환 요구’를 법적인 자문을 얻어 확인이 필요하다.

③ 만약 임차인이 신탁등기가 된 부동산의 임대차 계약을 하고자 한다.

• 임차인은 신탁회사와 직접 계약을 해야 한다.
• 또는 부득이 임대인과 계약 시는 신탁회사의 서면 동의를 받아야 한다.

6. 중요사항 정리

7. 부동산 ‘담보신탁’의 장단점 알기

1) 장점

① 담보신탁 부동산은 소유자가 신탁회사이어서 다른 채권자들이 압류나 가압류를 걸지 못한다.

② 대출을 의뢰한 위탁자는 근저당 방식보다 더 높은 한도와 더 낮은 금리를 받을 수 있다.

③ 위탁자인 채무자의 소요비용이 근저당 방식보다 더 적다.

④ 수익자인 은행의 입장에서, 채권 회수가 더 유리하다.

⑤ 위탁자인 채무자의 채무불이행 시, 신탁회사가 신속한 공매를 진행해 불필요한 비용과 시간을 줄인다.

2) 단점

① 부동산의 소유권이 신탁회사이어서, 위탁자는 법적인 소유자가 아니므로 재산권 행사에 제약이 발생한다.

② 위탁자는 은행에 지불하는 대출 이자 외에 신탁회사에게 별도의 신탁보수를 부담한다.

③ 위탁자는 임차인과의 계약 시 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 한다.

④ 절차상 신탁계약서 작성 등 추가서류 필요하다.

8. 관련 법률 및 정부자료

요약

이상의 부동산 ‘담보신탁’제도는

부동산을 소유하고 있는 위탁자에게 자금 조달을 위해서

요긴하게 사용할 수 있다.

이는 부동산을 매개로 위탁자, 수탁자, 수익자가

서로 긴밀히 연결되어 ‘채무이행’을 담보하고, 그 담보가

‘채무불이행’으로 처분될 시는 신속하게 환가 조치를 해서

‘위험부담’을 최소화하는 제도이다.

또한 부동산 담보신탁은 기존 근저당권 제도를 보완하는

선진적인 기법이나 높은 전문성이 요구되므로 전문가 및

법률가와 충분한 상담 및 검토를 통해 신중한 접근이 필요하다.